Reclamación de gastos hipotecarios

Compraste un inmueble antes del año 2019?

Pues bien, sabías que puedes reclamar los gastos de la formalización de la hipoteca?

Aunque la hipoteca ya esté cancelada, los gastos de la hipoteca que hace años que pagaste se pueden reclamar.

Cuáles son los gastos hipotecarios y que puedo reclamar?

Los gastos de formalización de la hipoteca son los aranceles de notario, registro, honorarios de gestoría, tasación e impuestos que pagas cuando firmas tu hipoteca. Generalmente, las facturas se adjuntan a la escritura. De todas estas partidas, después de varios años de discrepancias e incertidumbre respecto de su recuperación a los consumidores, el julio del 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dejado claro que si la cláusula de gastos hipotecarios se declara nula tendrá que ser el banco quien corra con estos gastos salvo que haya normativa española que diga el contrario.

Siendo así, a quien correspondía pagar cada factura?

• Factura de la NOTARÍA correspondiendo a la escritura de préstamo hipotecario. A medias entre el banco y el consumidor hipotecante.
• Gastos de TASACIÓN de la vivienda. En el banco.
• Factura del REGISTRO DE LA PROPIEDAD por la inscripción de la hipoteca. En el banco.
• Gastos de GESTORÍA, siempre que su intervención se haya impuesto por el banco. En el banco.

Sentencia sobre gastos hipotecarios

A partir de marzo de 2019, después del entrada vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que modifica la regulación existente en materia de gastos hipotecarios, al formalizar una hipoteca, los gastos se tienen que abonar conforme al siguiente reparto legalmente establecido: notario, registro y gestoría se tienen que abonar por el banco (salvo las copias de la escritura que quiera para él el consumidor). La tasación lo tiene que abonar el cliente consumidor.

Así, se declara cláusula abusiva la que imputa al consumidor todos los gastos de formalización, inscripción o tributación del préstamo hipotecario.

En esencia, el que sostiene la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 es que no se puede desplazar todos estos gastos al prestatario, porque quien tiene interés en que conste en escritura pública el contrato de préstamo con garantía hipotecaria y, también, al inscribirlo en el registro de la propiedad es el profesional que concede el préstamo, porque, si no hay otorgamiento de escritura pública e inscripción en el registro, no queda válidamente constituida la hipoteca ni nace el derecho real de garantía.

Así mismo, el 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se volvió a pronunciar en una sentencia sobre los gastos de formalización de la hipoteca.

Esta Sentencia se une a la dictada por el Tribunal Supremo. Ahora lo TJUE va un paso más allá al considerar que los gastos de constitución de la hipoteca corresponde asumirlas al solicitante del servicio de que se trate o a favor del cual se inscriba el derecho. Y este solicitante no es cabe otro que el prestamista, que los tendría que asumir íntegramente.

En efecto, en el 2019 se regula de forma más clara y completa a quien compite el pago de cada gasto y, desde aquel momento en lo sucesivo, los clientes consumidores solo tienen que abonar los importes correspondientes a la tasación del inmueble y las copias de la escritura que soliciten para ellos.

Y ahora bien, como se reclaman todos estos gastos de hipoteca?

Para poder recuperar las cantidades abonadas en concepto de notario, registro, gestoría y tasación, primero se tiene que declarar la nulidad de la cláusula que impone su pago. Esto se hace en el marco de un procedimiento judicial en el cual es obligatorio acudir con abogado y procurador. La declaración de nulidad de la cláusula es el reconocimiento de la actuación abusiva del banco y nos permite recuperar las cantidades indebidamente abonadas por los consumidores.

Y si además te cobraron comisión por apertura al firmar tu hipoteca?

Según la sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, puedes reclamar su nulidad si no cumple los requisitos de transparencia y abusividad.

A pesar de que el Tribunal Supremo el 2019 estableció que la comisión por apertura no era abusiva, ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que la comisión por apertura tiene que ser transparente para ser válida, el que implica que los tribunales tienen que valorar si el consumidor ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión por apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.

Y si te obligaron a contratar un seguro de vida con prima única?

Pues, nos encontramos que en muchos contratos hipotecarios anteriores al 2019 se obligaba al usuario, no solo a contratar un seguro de vida vinculada a la hipoteca, sino a pagar la totalidad de la prima del seguro de vida en el momento de contratarla. Este pago, como prima única, se incluía además dentro de la cantidad prestada, con lo cual:

• Para el usuario, aumenta el coste de este dinero, puesto que tiene que aumentar la cuota a pagar y los intereses meritados.
• Para el banco, es un negocio redondo, puesto que además de cobrar de una tacada el importe total de la prima, cobrará los intereses de la cantidad.

Sin embargo, las normas son claras al establecer que los bancos no pueden vincular seguros en sus productos financieros y no pueden obligar a contratar el seguro de la entidad financiera.

Si te obligaron a contratarlo, no tenían derecho y tienen que compensarte.

Desde Masnou Advocats, te ayudamos a estudiar tu caso y te informaremos de tus posibilidades para reclamar. ¡Contáctanos, somos tus abogados en Pineda de Mar!