Reclamació de despeses hipotecàries

Vas comprar un immoble abans de l’any 2019?

Doncs bé, sabies que pots reclamar les despeses de la formalització de la hipoteca?

Encara que la hipoteca ja estigui cancel·lada, les despeses de la hipoteca que fa anys que vas pagar es poden reclamar.

Quines són les despeses hipotecàries i què puc reclamar?

Les despeses de formalització de la hipoteca són els aranzels de notari, registre, honoraris de gestoria, taxació i impostos que pagues quan firmes la teva hipoteca. Generalment, les factures s’ adjunten a l’escriptura. De totes aquestes partides, després de diversos anys de discrepàncies i incertesa respecte de la seva recuperació als consumidors, el juliol del 2020 el Tribunal de Justícia de la Unió Europea ha deixat clar que si la clàusula de despeses hipotecàries es declara nul·la haurà de ser el banc qui corri amb aquestes despeses tret que hi hagi normativa espanyola que digui el contrari.

Sent així, a qui corresponia pagar cada factura?

• Factura de la NOTARIA corresponent a l’escriptura de préstec hipotecari. A mitges entre el banc i el consumidor hipotecant.
• Despeses de TAXACIÓ de l’habitatge. Al banc.
• Factura del REGISTRE DE LA PROPIETAT per la inscripció de la hipoteca. Al banc.
• Despeses de GESTORIA, sempre que la seva intervenció s’hagi imposat pel banc. Al banc.

Sentència sobre despeses hipotecàries

A partir de març de 2019, després de l’entrada vigor la Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari que modifica la regulació existent en matèria de despeses hipotecàries, en formalitzar una hipoteca, les despeses s’han d’abonar conforme al següent repartiment legalment establert: notari, registre i gestoria s’han d’abonar pel banc (llevat de les còpies de l’escriptura que vulgui per a ell el consumidor). La taxació l’ha d’abonar el client consumidor.

Així, es declara clàusula abusiva la que imputa al consumidor totes les despeses de formalització, inscripció o tributació del préstec hipotecari.

En essència, el que sosté la sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015 és que no es pot desplaçar totes aquestes despeses al prestatari, perquè qui té interès en què consti en escriptura pública el contracte de préstec amb garantia hipotecària i, també, en inscriure’l en el registre de la propietat és el professional que concedeix el préstec, perquè, si no hi ha atorgament d’escriptura pública i inscripció en el registre, no queda vàlidament constituïda la hipoteca ni neix el dret real de garantia.

Així mateix, el 16 de juliol de 2020, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) es va tornar a pronunciar en una sentència sobre les despeses de formalització de la hipoteca.

Aquesta Sentència s’uneix a la dictada pel Tribunal Suprem. Ara el TJUE va un pas més enllà en considerar que les despeses de constitució de la hipoteca correspon assumir-les al sol·licitant del servei de què es tracti o a favor del qual s’inscrigui el dret. I aquest sol·licitant no és cap altre que el prestador, que els hauria d’assumir íntegrament.

En efecte, en el 2019 es regula de forma més clara i completa a qui competeix el pagament de cada despesa i, des d’aquell moment en endavant, els clients consumidors només han d’abonar els imports corresponents a la taxació de l’immoble i les còpies de l’escriptura que sol·licitin per a ells.

I ara bé, com es reclamen totes aquestes despeses d’hipoteca?

Per poder recuperar les quantitats abonades en concepte de notari, registre, gestoria i taxació, primer s’ ha de declarar la nul·litat de la clàusula que imposa el seu pagament. Això es fa en el marc d’un procediment judicial en el qual és obligatori acudir amb advocat i procurador. La declaració de nul·litat de la clàusula és el reconeixement de l’actuació abusiva del banc i ens permet recuperar les quantitats indegudament abonades pels consumidors.

I si a més et van cobrar comissió d’obertura en signar la teva hipoteca?

Segons la sentència del TJUE de 16 de març de 2023, pots reclamar la seva nul·litat si no compleix els requisits de transparència i abusivitat.

Tot i que el Tribunal Suprem el 2019 va establir que la comissió d’obertura no era abusiva, ara el Tribunal de Justícia de la Unió Europea considera que la comissió d’obertura ha de ser transparent per ser vàlida, el que implica que els tribunals han de valorar si el consumidor ha pogut avaluar les conseqüències econòmiques que suposa pagar una comissió d’obertura i entendre que el seu objecte és compensar les despeses d’estudi i de tramitació de una sol·licitud de préstec.

I si et van obligar a contractar una assegurança de vida amb prima única?

Doncs, ens trobem que en molts contractes hipotecaris anteriors al 2019 s’obligava a l’usuari, no només a contractar una assegurança de vida vinculada a la hipoteca, sinó a pagar la totalitat de la prima de l’assegurança de vida en el moment de contractar-la. Aquest pagament, com a prima única, s’incloïa a més dins de la quantitat prestada, amb la qual cosa:

• Per a l‘usuari, augmenta el cost d’aquests diners, ja que ha d’augmentar la quota a pagar i els interessos meritats.
• Per al banc, és un negoci rodó, ja que a més de cobrar d’una tacada l’import total de la prima, cobrarà els interessos de la quantitat.

No obstant això, les normes són clares en establir que els bancs no poden vincular assegurances als seus productes financers i no poden obligar a contractar l’ assegurança de l’ entitat financera.

Si et van obligar a contractar-lo, no tenien dret i han de compensar-te.

Des de Masnou Advocats, t’ajudem a estudiar el teu cas i t’informarem de les teves possibilitats per reclamar. ¡Contacta’ns, som els teus advocats a Pineda de Mar!